Ekonomiczne znaczenie nieruchomości
Na rynku nieruchomości, jak w innych obszarach gospodarki wolnorynkowej, zaobserwować można działanie praw popytu i podaży. Ze względu na specyfikę dóbr, jakimi są nieruchomości należy zdefiniować pojęcia popytu i podaży ściśle dla tego rynku.
Poprzez popyt na rynku nieruchomości należy rozumieć liczbę wszystkich osób, które zgłaszają popartą środkami finansowymi potrzebę kupna lub najmu nieruchomości, po określonej cenie, w danej lokalizacji i określonym czasie. Natomiast podaż definiuje się jako ilość nieruchomości dostępnych do kupna lub najmu. Są to nieruchomości zarówno nowe jak i oferowanych do powtórnego wykorzystania, dla których poszukiwani są kupujący lub najemcy.
Na rynku nieruchomości, tak jak na rynkach dóbr, zaobserwować można wpływu wielkości popytu i podaży na ceny. W odniesieniu do rynku nieruchomości zależności te cechuje powolna reakcja na zmiany na rynku. Jest to spowodowane wieloma czynnikami, między innymi długoletnimi umowami zawartymi z najemcami, długim cykl budowy.
Rynek nieruchomości pełni trzy najważniejsze funkcje gospodarczo-społeczne: wymiany, informacyjna, korygowania wykorzystania przestrzeni .
Podstawowa funkcja wymiany pozwala na przeniesienie prawa własności lub użytkowania nieruchomości w zamian za środki finansowe, prawo do innych nieruchomości.
Znajomość ceny nieruchomości pozwala podmiotom działającym na rynku określić jej wartość za co odpowiedzialna jest funkcja informacyjna rynku. Informacja ta jest istotna dla na przykład inwestorów, właścicieli czy kredytodawców. Często w celu ścisłego określenia wartości danej nieruchomości niezbędna jest wycena rzeczoznawcy.
Funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni ma związek z efektywnym wykorzystaniem przestrzeni. Dzięki niej właściciel nieruchomości może zmienić jej przeznaczenie lub sposób funkcjonowania by zwiększyć jej czerpany z niej dochód.
Cechy specyficzne rynku nieruchomości to przede wszystkim jego niedoskonałość, mała elastyczność popytu i podaży, niska efektywność oraz lokalność.
Rynek nieruchomości jest niedoskonały, ponieważ mechanizm wypracowania cen równowagi nie działa prawidłowo. Jest to wynikiem stałości lokalizacji, ograniczonej podaży oraz długiego i kapitałochłonnego cyklu inwestycji. W takiej sytuacji podaż zmienia się zazwyczaj skokowo. Ponadto, akty kupna-sprzedaży można określić jako nieracjonalne, czyli kryterium podejmowania decyzji nie jest tylko i wyłącznie cena. Wynika to z faktu, iż nie ma dwóch takich samych nieruchomości oraz, iż decyzja nabycia nieruchomości jest w większości przypadków decyzją o długoletnich skutkach. Dlatego również trudno jest wyceniać nieruchomości.
Rynek nieruchomości cechuje mała elastyczność. Reakcje popytu i podaży na zmiany cen są słabe. Wynika to ze skończoności podaży gruntów oraz ze stałości podaży powierzchni zabudowanej w krótkim czasie. Natomiast zwiększenie podaży wymaga dużych nakładów inwestycyjnych, dlatego decyzje podejmowane na rynku nieruchomości wymagają strategicznego planowania. Wzrost podaży na rynku pierwotnym jest wynikiem decyzji inwestycyjnych podjętych kilka lat wcześniej Rynek ten często określany jest mianem tradycyjnego lub wolno zmieniającego się.
Niska efektywność to kolejna cecha omawianego rynku. Objawia się ona w trudności wyceny nieruchomości. Aby rynek był efektywny ceny powinny odzwierciedlać wartość towaru a informacja o zmianach na rynku powinna być dostępna dla wszystkich jego uczestników, nie ma to miejsca na rynku nieruchomości. Nieruchomości oceniane są bardzo subiektywnie, przez co ich wartość nie jest proporcjonalna do ceny. Do tego informacja na rynku nieruchomości nie jest łatwo dostępna i zawsze bezpłatna.
Rynek ten jest rynkiem lokalnym, co jest wynikiem cech nieruchomości. Nieruchomość zaspokaja lokalny popyt, ponieważ nie może zostać przeniesiona na inny rynek. Dlatego też konkurencja na lokalnym rynku jest częściowo ograniczona.