Cechy nieruchomości

→ fizyczne:
– stałość w miejscu (=immobilność, nieruchomość)
Skutki tej cechy:
* łatwość opodatkowania nieruchomości i egzekwowania powinności
* lokalny charakter rynku nieruchomości
* podatność wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu
* dobre zabezpieczenie kredytu (hipoteka)
– trwałość (ziemia contra budynki) – ziemia trwała i wieczna, budynki trwałe, ale nie wieczne; żywotność obiektu budowlanego zależy od technologii, wykonania budynku, materiałów, sposobu eksploatacji, środowiska naturalnego.
Zużycie nieruchomości = utrata jej wartości.
Typy zużycia nieruchomości:
# techniczne – ugięcia ścian w piwnicach i innych, odłamki – starzenie się obiektu, sposób użytkowania i warunki eksploatacyjne
# funkcjonalne – postępuje szybciej (użytkowe, ekonomiczne np. Okrąglak w Poznaniu) – wynika z postępu techniczno-ekonomicznego, warunkuje je opłacalność eksploatacji obiektu – technologia nie odpowiada standardom i nie można już brać wysokich cen za użytkowanie takich powierzchni – śmierć ekonomiczna budynku, pustostany – trzeba poczynić modernizację, by odnowić image budynku – opłacalne do 70-80% wartości nieruchomości
# środowiskowe (dawniej: społeczne) – determinują je zmiany w otoczeniu nieruchomości – nie pasuje do otoczenia, jest stary i brzydki
– różnorodność – nie istnieją dwie identyczne nieruchomości (nawet jeśli są takie same pod względem wyglądu to różnią się mikropołożeniem)
– niepodzielność (trudność w podziale) – zmiany w popycie wynikające ze zmian w koniunktury nie są w stanie wpłynąć na znaczną modyfikację „dopasowująca” charakter i wyraz nieruchomości do nowych warunków rynkowych

→ instytucjonalno-prawne:
Funkcjonowanie nieruchomości wymaga stworzenia otoczki prawnej, regulującej cykl życia nieruchomości. Nieruchomości stanowią 65-70% ogółu majątku narodowego. Złożoność gospodarcza nieruchomości wymaga stworzenia szeregu wyspecjalizowanych instytucji je obsługujących, stowarzyszeń i organizacji.
→ ekonomiczne:
– rzadkość (deficytowość) – spowodowana jest ograniczoną przez naturę podażą ziemi. Cecha ta odnosi się w szczególności do określonej i niezmiennej, szczególnie w krótkim okresie, ilości nieruchomości gruntowych charakteryzujących się dobrą lokalizacją, uzbrojeniem, jednakże również ilość obiektów budowlanych przyrasta w stosunkowo wolnym tempie. Deficytowość nieruchomości pociąga za sobą charakterystyczne zjawisko fluktuacji ich wartości w czasie – przy dużym popycie na określony rodzaj nieruchomości, ich wartość rośnie; przy spadku popytu wartość odpowiednio maleje; skutkiem tej cechy jest częsty deficyt/niedobór dobrze położonych i uzbrojonych gruntów,
– lokalizacja – cechę tę można rozdzielić na dwa elementy – lokalizacji fizycznej, obejmującej ustawienie nieruchomości według stron świata, nasłonecznienie, czy kierunek wiatrów oraz lokalizacji ekonomicznej, o której stanowią między innymi dostępność środków komunikacji lokalnej, punktów usługowych, handlowych i produkcyjnych. Lokalizacja jest kolejnym czynnikiem, który w znaczący sposób wpływa na rynkową wartość nieruchomości. Wśród praktyków zajmujących się zawodowo nieruchomościami niezwykle rozpowszechniony jest osąd, iż to właśnie lokalizacja nieruchomości jest czynnikiem mającym największy wpływ na jej wartość,
– współzależność – jej wynikiem jest sposób użytkowania nieruchomości. Wzajemna zależność nieruchomości od siebie powoduje powstawanie obszarów specyficznego ich użytkowania. Z tej cechy wynikają często różnice między poszczególnymi dzielnicami miast, oraz między centrami miast – będącymi na ogół również centrami handlowymi i biznesowymi, a obrzeżami, stanowiącymi część mieszkaniową,
– wysoka kapitałochłonność – nabycie nieruchomości, jak również jej późniejsze utrzymanie (eksploatacja) w odpowiednim stanie technicznym, wiąże się zawsze z koniecznością poniesienia wysokich nakładów pieniężnych i w większości przypadków wymaga zaciągnięcia kredytu. Z tej cechy wynika również bezpośrednio długi okres zwrotu wyłożonego kapitału – znalezienie osoby gotowej kupić nieruchomości i zaoferować za nią satysfakcjonującą cenę zajmuje często długie miesiące, a nawet lata,
– niska płynność – brak łatwości szybkiej zamiany nieruchomości na gotówkę. Cecha ta wynika z trudności w znalezieniu kupców chętnych do zakupu nieruchomości po jej cenie rynkowej, jak również wysokich kosztów związanych z jej zakupem, obejmujących opłaty notarialne czy sądowe i powiązana jest mocno z wysoką kapitałochłonnością nieruchomości, opisaną wyżej.

Cechy nieruchomości wpływające na jej wartość
Do podstawowych cech nieruchomości gruntowych mających wpływ na jej wartość należą:
• położenie oraz szczegółowa lokalizacja działki lub działek tworzących nieruchomość,
• cechy geometryczne działki, tj. kształt, pole powierzchni, ukształtowanie terenu, nasłonecznienie,
• wyposażenie nieruchomości w urządzenia infrastrukturalne
• warunki geotechniczne oraz możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej, telefonicznej.
Natomiast do cech nieruchomości budynkowych i lokalowych mających wpływ na ich wartość należy zaliczyć:
• rok budowy i stan techniczny budynku, rodzaj materiałów, z których został wykonany,
• wielkość oraz wyposażenie budynku w instalacje, urządzenia techniczne, standard wykończenia, nowoczesność,
• ekspozycja, wygląd elewacji i estetyka otoczenia budynku, a także sąsiedniej zabudowy,
• lokalizacja lokalu w budynku, np. na piętrze, położenie środkowe czy skrajne,
• funkcjonalność lokalu, jego stan techniczny, standard wyposażenia oraz wielkość lokalu.
Do podstawowych cech nieruchomości leśnych mających wpływ na ich wartość należą:
• klasy bonitacji drzewostanu, jego gatunek i cechy taksacyjne,
• stan zagospodarowania i stopień degradacji siedliska leśnego oraz siedliskowy typ lasu,
• położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych i wtórnych,
• lokalizacja nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej lub działki siedliskowej, a także w sferze szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany,
• jakość drogi dojazdowej, sąsiedztwo użytków przyległych i walory rekreacyjne nieruchomości.
Podstawowe cechy wpływające na wartość nieruchomości rolnych to:
• wartość bonitacyjna, przydatność rolnicza, trudność uprawy oraz kultura rolna,
• lokalizacja nieruchomości w odniesieniu do zagród i jakość drogi dojazdowej,
• oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych, np. sąsiedztwo lasów, gruntów odłogowanych, gruntów o wysokiej kulturze rolnej,
• kształt działki lub działek, z których składa się nieruchomość, a także zagrożenie erozyjne.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *