Pojęcie i klasyfikacja rynku nieruchomości
DEFINICJA RYNKU
1. Jako kategoria techniczna: miejsce dokonywania transakcji kupna-sprzedaży dóbr i usług, gdzie nabywcy i sprzedający spotykają się osobiście.
2. Jako kategoria przestrzenna (geograficzna): obejmuje obszar o zbliżonych warunkach dokonywania zakupu i sprzedaży. Zasięg rynku zależy od cech towaru, częstotliwości zakupu, organizacji zaopatrzenia, itp.
3. Jako kategoria ekonomiczna: ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi, reprezentującymi podaż, a kupującymi, zgłaszającymi zapotrzebowanie na towary i usługi, znajdujące potwierdzenie w sile nabywczej.
4. Jako kategoria cybernetyczna: celowo określony zbiór elementów i relacji, interakcji zachodzących między nimi, w wyniku czego zachodzą procesy sterowania, spotkania składników podmiotowych (kupujący, sprzedający), przyjmujące formułę stosunków umownych, negocjacji, ofert, zamówień i przepływów informacji promocyjnych.
POJĘCIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI
RYNEK NIERUCHOMOŚCI – utożsamiany jest z ogółem stosunków wymiany oraz stosunków zachodzących pomiędzy uczestnikami rynku, tworzącymi popyt i podaż nieruchomości. Stosunki wymiany obejmują ujawnienie zamierzeń kupna i sprzedaży bądź najmu i dzierżawy przez różne podmioty, wynajmowanie i wydzierżawianie różnego typu nieruchomości, konfrontacje zamierzeń, a także mechanizm przetargowy, obejmujący procesy negocjacyjne.
Najbardziej pełną definicją wydaje się stwierdzenie, że:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI – ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.
Rozmiary i dynamikę rynku nieruchomości kształtują 3 zasadnicze czynniki, które przenikają się wzajemnie: popyt, podaż i cena. Należy uwzględnić fakt, że na wartość nieruchomości wpływa lokalność, czyli czynniki występujące na danym terenie. W związku tym można mówić o cechach, które charakteryzują dany konkretny rynek nieruchomości. Ponadto, każdy rynek nieruchomości:
– CHARAKTERYZUJE NIEJEDNOLITOŚĆ (różnorodność rynków nieruchomości w zależności od rodzaju nieruchomości), NIEDOSKONAŁOŚĆ (brak informacji o rynku, brak racjonalności aktów kupna – sprzedaży oraz różnorodność dóbr), MAŁA ELASTYCZNOŚĆ POPYTU I PODAŻY (wpływa na to słaba reakcja na zmiany cen, a współczynniki elastyczności są mniejsze od 1, czego skutkiem jest przejście od rynku nabywcy do rynku sprzedawcy oraz silne wahania wartości i liczby transakcji nieruchomościowych);
– WYMAGA FACHOWEJ OBSŁUGI (wiąże się z koniecznością uzyskania licencji);
– MA LOKALNY CHARAKTER (potencjalny nabywca musi poznać każdą nieruchomość, którą jest zainteresowany i osobiście ocenić jej zalety i wady. Konkurencja jest tu ograniczona, ma ona charakter lokalny, podobnie jak i transakcje zachodzące na rynku);
– JEST EFEKTYWNY NA NISKIM POZIOMIE (gdyż istnieją niewielkie zależności pomiędzy kolejnymi zmianami na rynku a wynikami wyceny. Ceny nie odzwierciedlają natychmiast w pełni informacji rynkowych).
Uczestników rynku nieruchomości można podzielić na następujące grupy:
1. PODMIOTY OBSŁUGUJĄCE RYNEK, w sposób niekonkurencyjny, których obecność jest zalecana lub konieczna dla prawidłowego funkcjonowania poszczególnych segmentów rynku nieruchomości (np.: sądy prowadzące księgi wieczyste, urzędy skarbowe, gminy pobierające podatki od nieruchomości)
2. PODMIOTY KREUJĄCE PODAŻ:
a. Praw własności do nieruchomości (właściciele nieruchomości, deweloperzy, inwestorzy)
b. Innych praw do nieruchomości (osoby fizyczne takie jak notariusze, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowi, geodeci, architekci)
c. Innych produktów (usług) związanych z nieruchomościami (banki kredytujące podmioty działające na rynku nieruchomości, inne instytucje finansowe tj: banki hipoteczne, czy kasy mieszkaniowe, ale też firmy ubezpieczające kredyty mieszkaniowe czy inwestycje w nieruchomości, firmy leasingowe).
3. PODMIOTY ZGŁASZAJĄCE POPYT NA: nieruchomości, ich powierzchnię i inne usługi
4. POZOSTALI UCZESTNICY (do tej grupy należą ci, którzy również podpisują akty notarialne przenosząc w nich prawo własności do nieruchomości na inne osoby.
KRYTERIA SEGMENTACJI RYNKU NIERUCHOMOŚCI:
1. KRYTERIUM PRZEDMIOTOWE (rodzajowe, funkcjonalne)
• mieszkaniowe – domy jedno- i wielorodzinne, wolnostojące, w zabudowie szeregowej, kamienice czynszowe, lokale mieszkalne
• komercyjne (handlowe) – budynki biurowe, handlu detalicznego, obiekty usługowe, handlowe, strychy, garaże, hotele, motele
• przemysłowe – budynki fabryczne, zakłady pracy, warsztaty rzemieślnicze, hale magazynowo-produkcyjne, kopalnie, hurtownie, uzbrojenie terenu, budynki dla celów naukowych i doświadczalnych
• rolne – lasy, pastwiska, łąki, sady, ugory, nieużytki, grunty orne
• nieruchomości specjalnego przeznaczenia – nieruchomości, których projekt i konstrukcja ogranicza możliwości innego użytkowania – np. szkoły, obiekty publiczne, sakralne, lotniska, wesołe miasteczka, pola golfowe, cmentarze, obiekty historyczne, militarne, parki
2. KRYTERIUM PRZESTRZENNE (geograficzne)
• lokalny – rynek lokali mieszkalnych i użytkowych, małe sklepy, warsztaty, działki
• ponadlokalny / regionalny – rynek obiektów administracyjnych (biurowych), hoteli, pensjonatów, małych i średnich obiektów przemysłowych, handlowo-przemysłowych i handlowo-usługowych
• krajowy – tworzą obiekty biurowe przeznaczone dla administracji centralnej, wielkie obiekty przemysłowe, handlowe i usługowe, historyczne, hotele 4- i 5-gwiazdkowe, ośrodki rehabilitacji, uzdrowiska, lotniska, biurowce (klasy A)
• międzynarodowy (globalny) – obejmują sieć hoteli, hotele 6- i 7-gwiazdkowe, obiekty zarządów firm globalnych
3. KRYTERIUM JAKOŚCI oferowanego obiektu / usługi na nim realizowanej
• Na rynku biurowców – klasa A, B, C i budynki pozaklasowe
– klasa A: nowy obiekt, w ścisłym centrum miasta, technologia stali i szkła, parking, technologia IB (inteligentny budynek), wewnętrzne systemy zasilania, itp.
– klasa B: brak lokalizacji w ścisłym centrum, może być to obiekt zmodernizowany
– klasa C: budynki głównie z lat 80-tych, klimatyzacja, sprzęt (wizualizacja)
• Na rynku hoteli – 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1-gwiazdkowe, bezgwiazdkowe
– 4-gwiazdkowe hotele: salon odnowy biologicznej
– 5-gwiazdkowe hotele: basen wewnętrzny.
4. KRYTERIUM PRZEJRZYSTOŚCI RYNKU
• legalny
• nielegalny.
5. KRYTERIUM CENOWE
Np.: nieruchomości w cenie do 1 mln i powyżej tej ceny.
6. KRYTERIUM NABYWANYCH PRAW DO NIERUCHOMOŚCI